První Realitní fórum ČR otevřelo debatu o registru makléřů, vzdělávání, odpovědnosti kanceláří i realitním zákonu

Praha 2. října 2026 (PROTEXT) - Podmínky vstupu do realitní profese, průběžné vzdělávání makléřů, možnost jednoduše ověřit realitního profesionála, odpovědnost realitních kanceláří, rezervační smlouvy a další vývoj zákona o realitním zprostředkování patřily mezi témata, která se nejčastěji vracela při prvním jednání Realitního fóra ČR. Setkání se uskutečnilo 30. září 2026 v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky. Fórum nepřijalo formální usnesení ani společný seznam požadavků na stát. Jeho prvním výsledkem je mapa problémů, ke kterým se různé části realitního trhu opakovaně vracely.

Realitní fórum ČR vzniklo z iniciativy projektu Realiťák roku jako dlouhodobá pracovní platforma propojující realitní praxi, veřejné instituce a odborníky na právo, bydlení, financování, data, vzdělávání a technologie. Nejde o novou profesní organizaci ani klasickou konferenci. Základním formátem je uzavřený pracovní kulatý stůl s přibližně 12 až 22 účastníky, jehož složení se může měnit podle tématu jednotlivých setkání.

„První setkání ukázalo, že jsme otevřeli správné otázky,“ uvedl Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz. Podle něj bylo podstatné především to, že se lidé z různých částí trhu opakovaně vraceli k odbornosti, odpovědnosti, registru, vzdělávání a potřebě srozumitelných pravidel.

Jak má veřejnost poznat kvalitního realitního profesionála

Jednou z hlavních linií prvního setkání byla ochrana klienta. Prodej nebo koupě nemovitosti je pro realitního profesionála běžnou součástí práce, pro většinu lidí ale jde o transakci, kterou absolvují jen několikrát za život a která často představuje největší finanční rozhodnutí domácnosti.

Diskuse proto neřešila pouze otázku nové regulace. Významným tématem byla také informovanost klienta – tedy zda člověk před zahájením spolupráce ví, co má kvalitní realitní služba zahrnovat, jaké dokumenty má očekávat, koho makléř v konkrétní transakci zastupuje, jak si jeho odbornost ověřit a jaké signály mohou upozorňovat na problém.

„Nestačí vzdělávat jen makléře,“ uvedla Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku. Z pohledu projektu je podle ní stejně důležité vysvětlovat veřejnosti, co má od profesionální realitní služby očekávat a podle čeho může její kvalitu posuzovat ještě před zahájením spolupráce.

Stačí odborná zkouška jednou za profesní život?

Jedním z nejsilnějších témat byly podmínky vstupu do profese a další odborný rozvoj. Účastníci diskutovali o tom, zda jednou získaná odborná způsobilost odpovídá prostředí, ve kterém se průběžně mění zákony, stavební předpisy, AML pravidla, financování, judikatura, digitalizace i technologie včetně umělé inteligence.

Mezi diskutovanými možnostmi bylo průběžné odborné vzdělávání nebo další ověřování znalostí v delších časových intervalech. Fórum ale nepřijalo návrh konkrétního systému ani povinného přezkušování. Podmínky vstupu do profese a další vzdělávání označilo za témata, která si zaslouží pokračování odborné debaty.

Diskuse zároveň ukázala rozdíl mezi velkými realitními sítěmi a celým trhem. Řada větších společností má vlastní akademie, supervizi, víceúrovňové zkoušky, kontrolu standardů nebo další interní mechanismy kvality. Pokud ale makléř konkrétní síť opustí a začne působit samostatně, její interní pravidla se na něj dále nevztahují. To otevřelo otázku, zda má vedle firemních standardů existovat také srozumitelně definované minimum pro celý trh.

Registr nebo jiný způsob ověření profesionála

Jedním z nejčastěji opakovaných konkrétních námětů byl registr realitních profesionálů nebo jiný transparentní systém, který by klientovi umožnil jednoduše ověřit osobu, se kterou hodlá spolupracovat.

Debata se týkala například možnosti zjistit na jednom místě odbornou kvalifikaci, platnost oprávnění, pojištění nebo historii profesního vzdělávání. Fórum však nerozhodovalo o zavedení registru, jeho podobě ani případném provozovateli. Tyto otázky mají být předmětem další práce.

S registrem úzce souvisela také odpovědnost. Účastníci otevřeli otázku, zda má systém stát především na odpovědnosti jednotlivého makléře jako podnikatele, nebo zda má větší roli nést i realitní kancelář či jiný subjekt, pod jehož značkou profesionál působí. Ani zde nevznikl jednotný návrh řešení.

Realitní zákon, rezervační smlouvy a hranice regulace

Diskuse se věnovala také zákonu č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který je účinný od března 2020. Zákon upravil podmínky poskytování realitního zprostředkování, požadavky spojené s odbornou způsobilostí a některé smluvní vztahy. Na fóru se diskutovalo o praktických zkušenostech s fungováním současné úpravy a o oblastech, které mohou stát za další odbornou diskusi.

Jedním z nejkonkrétnějších témat byly rezervační smlouvy. Na trhu existují různé modely jejich konstrukce, od dvoustranných po třístranné, s rozdílnou rolí realitní kanceláře i různými pravidly pro vracení rezervačního poplatku. Pro odborníka mohou být tyto rozdíly srozumitelné, pro běžného spotřebitele však nemusí být snadné předem vyhodnotit jejich důsledky.

Vedle regulace se proto diskutovalo také o standardizaci. Zaznívala otázka, zda by některé oblasti nemohly mít srozumitelnější základní rámec, aniž by zákon detailně upravoval každý krok realitního obchodu. Hledání rovnováhy mezi minimálním standardem pro ochranu klienta a prostorem pro konkurenci a nadstandardní služby má být jedním z dalších témat fóra.

Dostupnost bydlení: modelové zatížení příjmů se za deset let zdvojnásobilo

Významnou část prvního setkání tvořila také dostupnost bydlení. Datový balíček připravený pro účastníky obsahoval 14 grafů zaměřených na ceny, financování, nájemní trh, regionální rozdíly a další ukazatele.

Jeden z modelů sledoval podíl splátky financování modelového dvoupokojového bytu o ploše 50 m² na čistém příjmu domácnosti. V rámci použité metodiky se zatížení zvýšilo z přibližně 14,6 % v roce 2016 na 29,5 % v roce 2026. Jde o modelový ukazatel, nikoli tvrzení o situaci každé domácnosti.

Rozklad modelu zároveň ukázal, že zhoršení dostupnosti nelze připsat jedinému faktoru. Pokud by se změnila pouze úroková sazba, vycházelo by modelové zatížení přibližně na 20,6 %. Pokud by se změnily pouze ceny nemovitostí a příjmy, činilo by zhruba 20,9 %. Výsledných 29,5 % tak vzniká kombinací více vlivů.

Datová část se věnovala také vztahu mezi nájmem a vlastnickým bydlením. V použitém modelu vychází v roce 2026 ve většině sledovaných krajů měsíční splátka modelové hypotéky výše než nájem srovnatelného dvoupokojového bytu. Samotná měsíční platba ale podle organizátorů nemůže být jediným kritériem rozhodování – vlastnictví vytváří majetek, zatímco nájem poskytuje větší flexibilitu a vyžaduje menší počáteční kapitál.

Zdrojovou základnu datového podkladu tvořily mimo jiné ČSÚ, ČBA, DataStat, CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz.

Realitnímu trhu chybějí i základní informace o sobě samém

Dalším tématem byla dostupnost a kvalita dat o samotném fungování realitního sektoru. Diskuse otevřela například otázky, kolik realitních makléřů je skutečně aktivních, jaký podíl transakcí probíhá prostřednictvím realitních kanceláří, kolik nemovitostí se prodává bez zprostředkovatele nebo jaký je podíl jednotlivých obchodních modelů.

Bez přesnějších odpovědí na podobné otázky je podle výstupu fóra obtížné hodnotit fungování trhu i možné dopady budoucích změn jeho pravidel. Jedním z dlouhodobých úkolů Realitního fóra ČR proto může být nejen práce s existujícími statistikami, ale také pojmenování dat, která českému realitnímu trhu dosud chybějí.

Fórum má fungovat jako pracovní platforma, ne jako veřejný přepis jednání

Realitní fórum ČR pracuje jako uzavřený pracovní kulatý stůl. Veřejné výstupy proto shrnují především témata a názorové průniky. Konkrétní výroky jednotlivých účastníků jsou zveřejňovány pouze s jejich souhlasem.

Fórum se zároveň podle svých pravidel nezabývá konkrétními provizemi, doporučenými sazbami, rozdělováním trhu, koordinací obchodních strategií ani neveřejnými firemními daty. Smyslem je oddělit systémové problémy trhu od obchodních zájmů jednotlivých firem a převádět relevantní témata do další odborné, vzdělávací, veřejné nebo institucionální práce.

Další jednání bude o legislativě a odpovědnosti realitních kanceláří

Druhé Realitní fórum ČR je naplánováno na 26. listopadu 2026. Hlavním tématem má být legislativa, regulace a odpovědnost realitních kanceláří.

Na základě prvního setkání se mají dále rozpracovat zejména podmínky vstupu do profese, odborná způsobilost, průběžné vzdělávání, možné další ověřování znalostí, registr realitních profesionálů, odpovědnost realitních kanceláří, rezervační smlouvy, úschovy, AML, smluvní standardy a kontrola dodržování současného zákona.

V roce 2027 má Realitní fórum ČR pokračovat pravidelným čtvrtletním rytmem. Další tematické okruhy mají zahrnovat standardy realitní služby a vzdělávání, legislativu a bydlení, technologie, AI a data i strategii realitního trhu pro následující období.

První fórum tak nepřineslo jedno univerzální řešení problémů českého realitního trhu. Ukázalo ale jejich vzájemnou provázanost: odbornost souvisí se vzděláváním, vzdělávání s možností ověření kvality, kvalita s odpovědností realitních kanceláří, ochrana spotřebitele s informovaností klienta a dostupnost bydlení s cenami, úrokovými sazbami, příjmy i nabídkou.

Další informace 
Realitní fórum ČR: https://www.realitakroku.cz/forum 
Výstup z prvního jednání: https://www.realitakroku.cz/aktuality/prvni-realitni-forum-cr-problemy-trhu-registr-vzdelavani-realitni-zakon  
Informace o vzniku a fungování platformy: https://www.realitakroku.cz/aktuality/realitni-forum-cr-pracovni-platforma-realitni-trh 

Zdroj: Realiťák roku